Imaginez un monde où investir dans un gratte-ciel à Dubaï ou dans un immeuble haussmannien à Paris devient aussi simple que d’acheter une action en ligne. Un monde où les barrières traditionnelles de l’investissement immobilier – capital élevé, délais longs, complexité juridique – s’effondrent face à une nouvelle vague technologique. Ce monde est plus proche que vous ne le pensez.

L’immobilier, pilier de l’économie réelle, est aujourd’hui à l’aube d’une transformation aussi radicale qu’invisible pour le grand public. Et cette révolution discrète a un nom encore peu connu : la tokenisation des actifs réels dans l’immobilier.

Pourquoi faut-il s’y intéresser ? Parce que selon Deloitte, ce marché pourrait représenter 4 000 milliards de dollars d’ici 2035. Parce que des États comme les Émirats arabes unis s’y engagent officiellement. Parce que des géants de la finance et des start-ups visionnaires y voient la prochaine frontière de l’investissement.

Mais qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Quels changements cela implique-t-il pour les investisseurs particuliers, les professionnels et même les institutions ? Et surtout comment vous pouvez vous positionner sur un marché à +19 900 % d’ici 2035 ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Avant de lever le voile, comprenons pourquoi l’immobilier est un terrain particulièrement fertile pour la blockchain.

Qu’est-ce que la tokenisation ?

La tokenisation est le processus par lequel un actif réel — comme un bien immobilier — est transformé en unités numériques appelées « tokens » enregistrées sur une blockchain.  En anglais, on parle de Real World Asset ou RWA.

Ces tokens représentent une part de la valeur de l’actif, et peuvent être échangés, vendus ou détenus par des investisseurs, de manière totalement numérique et décentralisée.

Concrètement, un immeuble peut être divisé en milliers de tokens, chacun correspondant à une fraction de la propriété. 

Grâce aux smart contracts, les droits liés à ces tokens (dividendes, revenus locatifs, vote, etc.) sont automatisés et sécurisés. Ce processus facilite l’accès à l’investissement immobilier en réduisant le ticket d’entrée, en augmentant la liquidité et en éliminant les intermédiaires coûteux.

Quels actifs immobiliers peuvent être tokenisés ?

La tokenisation ne se limite pas aux bâtiments eux-mêmes. L’ensemble de l’écosystème immobilier peut être numérisé :

• Terrains : Propriétés foncières non construites, souvent tokenisées pour des projets à long terme.

• Immeubles : Résidentiels, commerciaux ou mixtes, neufs ou existants.

• Parts de fonds immobiliers : Les fonds privés tokenisés permettent aux investisseurs d’accéder à des portefeuilles diversifiés via des tokens.

• Créances et dettes : Prêts hypothécaires, dette immobilière ou obligations peuvent également être représentés sous forme de tokens, créant un marché secondaire fluide et automatisé.

Propriété fractionnée vs REIT tokenisé : quelles différences ?

Il est essentiel de distinguer deux modèles couramment évoqués dans les projets de tokenisation des actifs réels immobiliers :

• Propriété fractionnée tokenisée : Chaque token représente une fraction directe d’un bien (par exemple : 0,1 % d’un appartement). Les détenteurs de tokens ont un droit de propriété partiel et peuvent recevoir des revenus liés à la location ou à la revente.

• REIT tokenisé (Real Estate Investment Trust) : Ici, les tokens représentent une part dans un fonds immobilier, qui détient lui-même des actifs. Ce modèle est plus proche de l’investissement boursier, avec l’avantage d’une liquidité accrue via la blockchain, tout en mutualisant les risques.

Selon un article de Debut Infotech, l’avenir pourrait reposer sur des modèles hybrides mêlant REITs traditionnels et tokens échangeables.

La tokenisation des actifs réels dans l’immobilier n’est pas simplement une innovation technique : c’est un bouleversement de fond qui rend l’investissement immobilier plus inclusif, plus agile et plus transparent. 

Voici les bénéfices principaux qui expliquent pourquoi cette technologie suscite un intérêt croissant chez les investisseurs comme chez les institutions financières.

1. Accessibilité et démocratisation

L’un des principaux freins à l’investissement immobilier traditionnel réside dans son ticket d’entrée élevé. Acquérir un bien nécessite souvent des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros. Avec la tokenisation, cet obstacle disparaît. En effet, selon EY Luxembourg, il est possible d’investir dès 1 000 $ dans des actifs auparavant inaccessibles à la majorité.

Cet abaissement du seuil d’entrée ouvre la porte à une nouvelle génération d’investisseurs : jeunes actifs, particuliers aux moyens modestes, mais aussi investisseurs issus des marchés émergents. 

Résultat : une base d’investisseurs élargie et une démocratisation réelle de l’investissement immobilier.

2. Liquidité accrue

Dans l’immobilier classique, vendre une propriété peut prendre plusieurs semaines, voire des mois. Avec la tokenisation immobilière, les tokens peuvent être échangés instantanément sur des plateformes secondaires, créant une liquidité inédite dans un marché historiquement rigide.

Cette capacité à acheter et vendre rapidement, sans passer par des notaires ou intermédiaires coûteux, réduit significativement les délais et frais de transaction.

3. Automatisation et réduction des coûts

La blockchain ne fait pas que sécuriser les transactions : elle les automatise intelligemment. Grâce aux smart contracts, les processus complexes comme :

• le versement automatique des loyers,
• le paiement des dividendes,
• ou la gestion des droits de vote des copropriétairessont codifiés et exécutés automatiquement dès que les conditions sont remplies.
  Cette automatisation réduit non seulement les erreurs humaines, mais aussi les coûts opérationnels, tout en accélérant la gestion des investissements.

4. Transparence et sécurité

Enfin, la traçabilité offerte par la blockchain est un atout majeur. Chaque transaction, chaque transfert de propriété ou de token est inscrit de manière immuable dans un registre public ou semi-public, assurant une transparence totale et limitant drastiquement les risques de fraude.

Cette sécurité accrue s’accompagne d’une confiance renforcée chez les investisseurs, qui peuvent suivre leurs investissements en temps réel, sans avoir à se reposer uniquement sur des tiers. La blockchain devient ainsi un garant numérique de la fiabilité de l’investissement immobilier.

Si la tokenisation des actifs réels en immobilier est encore perçue comme une nouveauté, elle connaît déjà des déploiements concrets à l’échelle mondiale soutenus par des gouvernements, des institutions financières et des start-ups pionnières. Car l’adoption s’accélère, portée par une volonté commune : réinventer l’investissement immobilier.

1. Dubaï, laboratoire grandeur nature

Parmi les précurseurs, Dubaï s’impose comme un véritable modèle. 

En 2025, le Dubai Land Department, en partenariat avec la Dubai Future Foundation et la VARA, a lancé un projet pilote de tokenisation immobilière officielle. L’objectif est de permettre la division des biens immobiliers en tokens numériques, échangeables sur la blockchain.

Selon les projections, 15 milliards d’euros d’actifs pourraient être tokenisés d’ici 2033, représentant 7 % des transactions immobilières locales. 

L’initiative intègre ainsi la blockchain dans le registre foncier, garantissant une traçabilité complète et une gestion automatisée des titres de propriété.

2. Exemples concrets dans le monde

Au-delà du Golfe, les projets se multiplient à l’échelle mondiale. Toujours en 2025, la plateforme Chintai a lancé un fonds de dette immobilière tokenisé de 100 millions de dollars, illustrant l’utilisation croissante de la blockchain pour créer des produits financiers immobiliers « on-chain ».

Autre exemple : les modèles hybrides REIT/token qui permettent aux investisseurs de bénéficier de la diversification d’un fonds, tout en profitant de la liquidité accrue offerte par les tokens échangeables.

Ces cas d’usage illustrent un basculement progressif, mais réel, vers une intégration de la tokenisation dans les pratiques immobilières traditionnelles.

3. Rôle croissant des régulateurs

Cette expansion rapide soulève naturellement des questions réglementaires. Aujourd’hui, l’un des freins principaux à une adoption massive demeure l’incertitude juridique entourant les actifs tokenisés, leur fiscalité, leur reconnaissance légale et la protection des investisseurs.

Comme le souligne EY, la part des actifs immobiliers tokenisés pourrait atteindre 6 % des portefeuilles d’ici 2027, à condition qu’un cadre réglementaire clair se mette en place.

En Europe, la réglementation MiCA (Markets in Crypto-Assets) constitue un cadre structurant en cours de déploiement. Elle vise effectivement à uniformiser les règles autour des actifs numériques, y compris ceux liés à l’immobilier, et à sécuriser les pratiques de tokenisation sur le Vieux Continent.

Bien qu’ encore peu visible du grand public, la tokenisation des actifs réels dans l’immobilier s’impose comme l’un des mouvements de fond les plus prometteurs de la finance de demain. 

Les chiffres le confirment : nous assistons à une transformation profonde et durable, portée par des gains d’efficacité technique, une adoption institutionnelle croissante et un cadre réglementaire en structuration.

Une croissance à deux chiffres jusqu’en 2035

Selon les prévisions de Deloitte, le marché mondial de la tokenisation immobilière pourrait passer de moins de 300 milliards de dollars en 2024 à 4 000 milliards d’ici 2035, soit un taux de croissance annuel moyen de 27 %. 

Ce rythme vertigineux illustre non seulement l’attractivité du modèle tokenisé, mais aussi l’ampleur des actifs immobiliers susceptibles d’être digitalisés dans les années à venir.

Une intégration progressive dans les portefeuilles d’investissement

À l’échelle des investisseurs, cette tendance est également mesurable. 

D’après EY Luxembourg, la part des actifs immobiliers tokenisés dans les portefeuilles mondiaux devrait passer de 1,3 % en 2023 à 6 % d’ici 2027. 

Ce bond est d’autant plus significatif qu’il traduit un changement d’approche des gestionnaires d’actifs, qui reconnaissent progressivement la valeur stratégique de ces instruments.

Pour les investisseurs souhaitant se positionner sur cette tendance, plusieurs crypto-actifs apparaissent comme des options prometteuses, à condition de bien comprendre les opportunités et les risques associés.

Ondo Finance (ONDO) : un acteur clé soutenu par BlackRock

Ondo Finance se distingue comme l’un des leaders dans la tokenisation des actifs réels. La plateforme propose des produits tels que USDY et OUSG, offrant aux investisseurs un accès à des rendements stables via des actifs du monde réel, comme les bons du Trésor américain.

Mais ce qui renforce la crédibilité d’Ondo, c’est son partenariat stratégique avec BlackRock, le plus grand gestionnaire d’actifs au monde. En collaborant avec ce géant de la finance pour lancer le fonds tokenisé BUIDL sur la blockchain Ethereum, Ondo démontre sa capacité à intégrer les standards institutionnels dans l’univers crypto .

De plus, Ondo a récemment rejoint le Mastercard Multi-Token Network (MTN) en tant que premier fournisseur d’actifs réels tokenisés, permettant aux entreprises de gagner des rendements sur leurs liquidités excédentaires via des actifs tokenisés .

Mantra (OM) : une ambition freinée par une volatilité extrême

Mantra s’est également positionné sur le marché de la tokenisation, notamment avec un partenariat de 1 milliard de dollars avec le groupe DAMAC aux Émirats arabes unis, visant à tokeniser des actifs immobiliers et des centres de données.

Cependant, en avril 2025, le token OM a subi une chute de plus de 90 % en 24 heures, effaçant plus de 5,5 milliards de dollars de capitalisation. 

Cette dégringolade a été attribuée à des liquidations forcées sur des échanges centralisés, exacerbées par une faible liquidité et des rumeurs de ventes massives par des porteurs majeurs.

Malgré des initiatives pour restaurer la confiance, comme la destruction de 300 millions de tokens OM, la volatilité extrême de ce projet souligne les risques inhérents aux investissements dans des crypto-actifs émergents.

La tokenisation des actifs réels dans l’immobilier n’est pas le futur : c’est une réalité en pleine expansion, qui redéfinit les règles de l’investissement. 

Cependant, pour en profiter pleinement, il est essentiel de maîtriser les fondamentaux des crypto-actifs et d’adopter une approche éclairée.

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